1979～1998年的住房制度改革

中国城镇住房制度改革(以下简称“房改”)，从1979年试行全价销售住房开始，到1998年6月，大致可以划分为四个阶段。

(1)试点售房阶段(1979～1985年)

1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。

在此前后，部分城市开始进行以出售房为主要内容的单项改革探索。

1979～1985年房政策的重点是试售住房，可以分为全价套房与补贴售房两种。全价售房的成绩不很理想，所不完全统计，到198年底，全国试点城镇售出的住房只有3000余套，所以全价售房很快被贴售房所取代。1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1／3的房价款，其余2／3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水平，但由于地方政府和单位补贴了2／3，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用两年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起业相对顺利。但是，补贴售房受到一企业与地方政府的强烈反对，因为2／3购房款需由企业和地方政府补贴(地方政府提供的补贴多数转由企业承担)，从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的情况，不能实现住房资金的自我循环。同时，由于补贴售房未角及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。1985年，补贴售房被视为低价售房而取消。

(二)提租补贴阶段(1986～1990年)

由于全价售房与补贴售房在实践中受挫，有关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时，但由于其牵涉面更广，对社会的震动更大，需要克服的阻力更多，所以直到补贴售房被否定后，才于80年代中期正式出台。

1988年初国务如开第一次全国住房制度改革工作会议，并于当年2月印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》(国发[1988]11号)，宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系(补贴理入工资、计入企业成本)，提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。这是中国政府出台的第一个房改总体方案，一般称之为提租补贴方案。

提租补贴方案折主要政策构架是：根据住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素，合理调整公房租金；同时根据调租幅度，发放一定数量的住房券，用于抵交新增租金；住房券按个人工资的一定比例发放，坚持多住房多交租和少住房可利益国的分配原则，改变以往等级制铁分配方式；建立城镇、企事业单位和个人的三级住房基金，以形成稳定的住房资金来源；积极组织出售公有住房，同进进行财政、金融和信贷方面的配套改革。

这一改革，在烟台、蚌埠、唐山以及深圳、成都等地都取得了较好的成绩，然而遗憾的是，中国不久就发生了严重的通货膨胀，考虑到如果继续实施提租补贴方案，在成本推进效应的作用下，有可能导致进一步的通货膨胀，使经济形势更趋于恶化。同时，由于提租方案触及了部分当权者的利益，因而遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用3～5年完成的提租补贴方案，未全面推开就夭折了。

(三)以售带租阶段(1991～1993年)

1991年6月国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)，在继续提出合理地调整现有公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房新政策，使新建住房不再进入旧的住房体制，有利于今后住房制度及住房改革的顺利进行。这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的阻力，通过在外围实行增量房改，使住房新制度在量逐渐累计，最终实现质变。

同年10月，召开了全国第二次住房制度改革工作会议。10月17日，国务院批转了国务院住房制度改革领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出了城镇住房制度改革的总目标和分阶段目标。在总目标首先肯定城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，除重申1991年6月国务院《通知》的主要精神外，还提出按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。在分阶段目标中，“八五”计划期间以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计划租标准力度达到实现简单再生产的三项因素(维修费、管理费、折旧费)水平；到2000年，公房租金标准要努力达到包含五项因素(维修费、管理费、折旧费、投资利息和房地税)的成本租金水平。长期目标是住房租金达到包含八项因素(在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润)的商品租金水平，完善住房机制的转换，实现住房商品化、社会化。

与此同时，各地方政府的房改房也陆续公面实施。在实施中，一些大城市的运作比较规范，部分中小城市则相对较差，致使优惠比例越来越大，低价住房之风再次蔓延，房改第三次进入低价售房的怪圈。1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止低价售房。

(四)全面推进阶段(1994～1998年6月)

1994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[43]号，以下简称《决定》)，对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。这次住房制度改革，一是全面推行住房公积金制度。二是积极推进租金改革，要在职工家庭合理支出范围内加大租金改革，实行新房新租；到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。三是稳步出售公有住房，对不同收入家庭按不同价格售房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，对于确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡。四是加快建立经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场。

国务院希望通过一系列的改革，争取到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

与《决定》密切相关的安居工程酝酿于1993年，主要是为了解决国有大中型企业职工和大中城市居民的住房困难，是在总结各地经济适用住房建设经验的基础之上提出的，其主导思想是配合住房制度改革，建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。1995年2月6日，国务院办公厅发出《转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知》，安居工程正式开始运行。

《决定》出台后，各地根据《决定》的精神，纷纷制定出来本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面都取得较大的进展。到1998年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。1997年底，35个在中城市的公房租金平均为每平方米1.29元，在原有基础上有了较大的提高，深圳等城市已率先达到成本租金水平。公房出售在1996年以后也有了相当迅速的进展，到1998年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过相当迅速的进展，到1998年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过50%，部分省市已超过60%。安居工程的进展也相当迅速，1997年底的建设规模为7159平方米，解决了65万户城镇居民的住房问题；1998年上半年分两批下达的计划建设规模为10649万平方米，合计已经超出安居工程的最初计划总量。