十年地产调控史：不该如此！仍将如此？

　　从2003年到2012年，中国的房地产市场经历了火热与沸腾，并最终伴随着来自各方的批评与怨怒走向癫狂。

　　大幕拉开

　　2003年，中共“十六大”后的第一年。新一轮领导班子走进人们的视野。也正是在这一年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，政府在房地产市场长达十年的宏观调控自此展开。此后的十年，每一年都有各项相关的宏观调控措施出台，政府的调控之手越抓越紧，房地产市场的危机和难题却越演越烈。

　　2004年～2005两年时间，先后出台的调控政策就达几十条之多：

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合发文设定“8·13大限”严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地；2004年10月央行宣布上调存贷款利率，这是自1994年以来的首次上调。

　　2005年3月房贷优惠政策取消，调控进入消费层面；同月，“老国八条”出台，首次将调控上升到政治高度；

　　同年5月，七部委联合发布意见发布“新国八条”，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题；

　　9月，银监会下发“212号文”，严格限制房地产信托发行门槛；

　　10月，国税总局正式明确个人买卖二手房必须交纳个人所得税……

　　但一系列政策重拳却并没有达到稳定房价的目的。即使根据国家统计局提供的数据推算，除去通货膨胀因素，2004年～2005年，全国商品房价格增幅仍然显著提高。而在北京、上海这样的一线城市，房价增幅甚至比调控之初还提高了一倍多。

　　如果说前两年房价尽管增长率提高，但总体还算平稳。那么2006年一开年，房价的跳跃式上涨让政府开始采取更加激烈的手段干预房地产市场。

　　2006年，国务院、建设部、国土资源部等多部委于5月出台“国六条”及其15条细则。此后，土地“招拍挂”新政出台，央行首次上调存贷款准备金率，建设部出台廉租房管理实施办法。2007年货币紧缩政策加剧，央行共进行幅度不等的五次加息，十次调高准备金率；住建部开始规范经纪行业；也是在这一年，《物权法》出台，产权保障预期再次提高国民购房热情；8月，国务院通过了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），要求加大保障性住房的建设力度……

　　但就在2007年，四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40%。唯一对楼市火热现象造成打击的是当年9月27日的房贷新政策，第二套住房首付比例不得低于50%的硬性规定一定程度上打击了消费者的购房积极性，使房价不断上涨的态势暂时中止。北京、广州、上海开始相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。

　　但对于看似终于有成效的地产调控政策，经济学界却一片批评之声。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟说得最为直接：“政府针对房地产市场的调控说不上什么正确性，甚至也说不上有什么目的性或者逻辑性。”

　　他举例称，政府部门鼓励大家租房，同时又严厉限制个人拥有多套住房，这显然是反逻辑的。“如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市场上怎么找得到房屋出租者？”“政府不是上帝，行政指令只会扭曲市场，而政府很多时候的良好愿望有可能最终导致非常坏的结果。回顾房地产市场的调控，显然杂乱无章，欠缺目的。”

　　跌宕2008

　　十年间楼市的首次萧条出现在2008年。

　　从1月到9月，严厉的调控手段一如既往。国务院制定宗旨“重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾”，实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。

　　多重压力下，市场快速步入低谷，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。整个2008年夏天，伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼，房地产市场一片寂寥，与北京奥运会的火热氛围形成了鲜明对比。一直到2008年8月，央行银监会仍然发文要求严格建设项目贷款管理。

　　但到了9月，政策则出现了180度转向。为应对金融风暴，2008年9月后，存贷款准备金率两次下调；最低首付款比例调整为20%；11月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，下调个人住房公积金贷款利率。

　　“宽松的货币政策与积极的财政政策”延续到了2009年。当年年初，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。同时国土资源部连发两条通知，意在落实和确保安居工程；与此同时将“小产权房”定性为违法，再次减少市场供给。

　　救市政策下，全国商品房价格整体出现报复性上扬。而以北、上、广、深等一线城市表现得尤为明显。截止到2009年11月，北京市朝阳区的商品房均价由2008年底的每平方米不到12000上涨到近24000元。不到一年时间，一线城市房屋均价涨幅超过50%。

　　重启调控

　　面对疯狂上行的商品房价格，进入2009年下半年后，新一轮房地产调控计划重新纳入国务院重点议程。经历了起伏跌宕的中国房地产市场，再次面临来自政府的大范围干预，调控力度甚至比五年前来得更为直接和严厉。

　　2009年2月，国土资源部发布通知，要求落实最严格耕地保护制度和节约用地制度；12月，开发商拿地首付款比例提高至五成；2010年初，“国十一条”出台，国土资源部颁布19条土地新政，78家央企退市；4月发改委要求进一步加强房地产市场宏观调控，各地暂停土地出让，首购普通房契税优惠范围进一步缩小；不久之后北京市“限购令”出台。与此同时，全国范围内的土地增值税预征率由0.5%提高到2%。

　　2011年，央行连续多次加息并上调准备金率；国务院办公厅发布新“国八条”，要求将二套房首付从不低于50％改为不低于60％，并在全国36座城市落实限购政策；财政部规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

　　截止到2012年10月，这一系列史上最严厉的地产调控措施仍然没有放松的迹象。

　　地产之困

　　严苛的调控政策始于高企的房价，但房价的高企又似乎与政府的宏观调控行为不无关系。

　　几乎所有的国内经济学家都认为，2008年年底国务院推动的四万亿投资计划是近几年房价高企的主要原因。

　　2008年11月9日，国务院宣布启动四万亿投资计划，大量超发货币在短期内进入市场。不到两个月的时间，物价开始出现不同程度上涨，而商品房价格的上涨则显然最为惊心动魄。

　　经济学家周其仁引用弗里德曼的观点，认为大量货币进入市场后，各项商品的价格将会随着一起水涨船高，同时，短期内，货币具有黏性，并受黏性支配改变相对价格，然后推高物价总水平。而经济学家许小年的批评则显得更为直接：“动辄印钞票的4万亿计划是饮鸩止渴，而政府盲目干预市场，只会带来更为严重的恶果。”

　　对于未来房价的走势，不同的经济学者有着不同的看法。谢国忠称中国楼市存在巨大泡沫，他认为中国房地产泡沫在某种程度上的确是政府所为，中国各级政府控制着土地供应，也掌握着各大银行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地产泡沫和腐败行为成为中国经济的软肋。“就像一个击鼓传花的游戏。只要存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大。一旦泡沫破裂，可能比当年的日本还要严重。”

　　“房价不该这么贵，但房价还会更贵。这是应然和实然的问题。现有的制度下，土地供应被人为压缩，政府的一些所谓调控政策实际反而助长房价的上涨。除非改革进入到制度层面，从根本上改变现有的土地供应制度乃至财政制度，否则我不认为中国房地产市场的种种不合理现象会有什么本质性的变化。”许小年说。

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