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郝寿义:天津滨海新区土地使用制度改革
天津滨海新区管委会副主任郝寿义:天津滨海新区土地使用制度改革
滨海新区目前处于非常快速的发展期。特别是建设滨海新区上升到国家发展战略之后,天津市制订了《天津滨海新区综合配套改革实验总体方案》。滨海新区是快速工业化带动快速城市化的一个地区,也是在工业化、城市化快速发展阶段中探讨如何把经济发展和土地问题结合的一个典型区域。滨海新区开发开放面临的土地问题非常多,最主要的有如下两个问题:
第一是工业化快速发展对建设用地大量需求的问题。随着滨海新区上升为国家战略和加快开发开放的需要,土地指标和实际需求就产生很大差别。
第二是怎样随着工业化城市化的快速发展节约利用土地和充分保证农民利益的问题。滨海新区目前还存在着大量低效使用土地资源的情况。在保护耕地依法实施的条件下,农用地的征转依然是目前滨海新区解决城市建设用地需求的重要方式,怎么在这个过程中不牺牲农民的利益,使他们能够分享开发发展的成果,也是我们必须要解决的问题。
滨海新区按照“统一规划、依法管理、市场配置政府协调”的原则来确定土地使用制度改革的任务和目标。新区建立了“耕地资源得到切实保护,土地资产效益得到切实发挥”的土地市场体系和土地管理制度,形成了与社会主义市场经济体制相适应的集约用地新格局,为滨海新区开发开放提供资源保障和社会保障。新区创新了土地利用规划管理和耕地保护模式,改革农用地转用和土地征收审批制度,建立了征地补偿和被征地农民的安置的新机制,改革集体建设用地土地使用制度,改革土地收益分配使用和管理制度。工作中有以下两个重点:
第一、在存量上调整土地利用管理方式,对滨海新区开发开放想办法提供足够的资源保障。新区主要做了以下几项工作:
首先,创新土地利用规划管理,探索“三规合一”的思路。先对这个地区的资源、环境承载力做评估,制订资源环境规划。在规划基础上,制订土地的利用规划,再叠加城市总体规划,再把近期建设规划落实到具体项目当中,最终实现“一图三规划”的管理模式。其次,推进城市建设用地增减挂钩改革。周转指标“一次核定,集中下达”到市政府,由市政府确定拆旧建新项目区,编制城乡建设用地增减挂钩实施规划并组织实施。拆旧建新项目以小城镇示范项目为代表,坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则,将较低效产出的农村集体建设用地通过宅基地换房等方式集约使用,将增量部分转为城市建设用地,并将原有的宅基地统一组织整理复耕,实现耕地的占补平衡。第三,推进优化土地利用结构的改革,特别是通过循环经济的发展来增加来转变低效率用地情况。第四,进行滩涂资源开发,在保护耕地的前提下向海要地。第五,尝试农用地转用,进行土地征收审批制度和完善土地储备制度改革。
第二,着重于城乡一体化的改革。滨海新区城乡一体化改革主要有两种模式,第一种模式以塘沽区胡家园街农村城市化新社区安置项目为代表。塘沽区这个项目在滨海新区最核心区域,尝试把土地在城乡建设用地挂钩的基础上按照合理的目标把它们征过来。征地时除了给农民征地费、安家费,同时还给一份社会保障、提供就业机会,并给每人45平方米的住房。这样,实际上把土地房产化,房产资产化,农民对这种方式非常满意。第二种模式是滨海新区的边缘区汉沽区实行的“一镇、一业、一园”。一镇就是通过宅基地换房,建成一个新的城镇。腾下来的指标建立一个工业园安置就业,同时发展葡萄产业。通过三位一体的方式实现农村社会化、农业产业化、工业生态化。同时,保证“两个不变”:农业的用地性质不变,农地所有权性质不变。这种三位一体的模式对农民的保障和产业发展都起到了很好的作用。
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